Наследование ипотечной квартиры

Наверное, наследование квартиры является самой важной и самой желанной частью наследственного процесса. В идеальной ситуации квартира наследодателя находится в его собственности и ничем не обременена. Но жизнь разнообразна во всех её проявлениях, и в нынешних условиях наследование квартиры, обременённой ипотекой, не редкость. По данным Банка России, только в 2018 году было выдано 1,5 миллиона ипотечных кредитов, на сумму около 3 триллионов рублей. В связи с этим вероятность получить в наследство квартиру, ипотека по которой ещё не погашена, весьма высока. Какие действия следует предпринять в такой ситуации, разберём в нашей статье.

Наследование квартиры в общем порядке

По общему правилу, установленному ст. 1175 ГК РФ, наследники, которые приняли наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Таким образом, происходит смена лиц в обязательстве. Проще говоря, вместе с имуществом наследодателя наследники принимают на себя и его долги.

Данная позиция законодателя подкрепляется и конкретизируется в ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В указанной статье прямо закреплено, что такой наследник приобретает все обязанности наследодателя, включая те, которые не были им исполнены.

Если вы, зная, что вам придётся выплачивать ипотеку по квартире, готовы на это, то после того, как вы подали заявление о вступлении в наследство нотариусу, необходимо сообщить в банк о смерти заёмщика. В силу особенностей договоров по ипотеке банк в случае отсутствия платежей вправе обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество (а нашем случае – квартиру). Своевременное обращение в банк также поможет избежать уплаты штрафов, пени и неустоек, которые предусмотрены кредитным договором.

При вступлении в наследство на квартиру, обременённую залогом, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма действий:

• По возможности найдите все документы наследодателя (расписки, договоры займа, и прочее) и внимательно ознакомьтесь с ними, поскольку существует вероятность того, что наследники могли и не знать о том, что у наследодателя имелись какие-либо долги.
• Если среди найденных документов будет кредитный договор или договор займа, необходимо тщательно его изучить. Это поможет понять, есть ли у вас возможность и желание принимать на себя долги наследодателя.
• Если вы принимаете решение вступить в наследство, обратитесь к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство.
• Сообщите в банк или займодавцу о смерти заёмщика.
• Проведите переговоры с представителями банка о возможности пересмотра графика платежей (если это необходимо). Если наследников несколько, квартира должна быть оформлена в долевую собственность, а кредитные платежи распределятся в соответствии с долями, причитающимися наследникам.

Касательно последнего пункта стоит помнить о нескольких важных моментах:

1. Изменение условий кредитного договора является правом, а не обязанностью банка.

2. Некоторые из банков отказываются принимать платежи для погашения кредита от третьих лиц. В этом случае рекомендуется внести денежные средства на депозит нотариуса, для того, чтобы в случае возникновения судебного спора, доказать свою готовность выплачивать денежные средства.

Погашение долгов наследодателя признаётся фактическим вступлением в наследство.

Если же у вас отсутствует желание выплачивать кредиты, выданные наследодателю, у вас есть возможность отказаться от наследства.

При отказе от наследства наследник не вправе отказаться лишь от его части. Например, если вы отказались от наследования квартиры, взятой в ипотеку, вы уже не сможете наследовать другое имущество, ранее принадлежавшее наследодателю. Отказ распространяется на всё имущество.

Скачать образец заявления об отказе от наследства в пользу другого наследника

Скачать образец заявления об отказе от наследства без указания лиц, в пользу которых осуществляется отказ

Более того, своё право на отказ наследник вправе реализовать один раз, и в дальнейшем он не сможет изменить принятое решение или взять свой отказ обратно, даже если условия изменятся в его пользу.

Процедура отказа от наследства довольно проста: достаточно подать нотариусу, в ведении которого находится конкретное наследственное дело, заявление в письменной форме об отказе.

Но перед тем, как отказываться от наследства, следует внимательно взвесить все за и против, помня о том, что сам по себе отказ имеет множество нюансов, требующих в большинстве случаев консультации со специалистом. К сожалению, наследственной практике известны случаи, когда наследники сначала отказывались от наследства, а впоследствии тщетно пытались оспорить свой же отказ в судебном порядке.

Рассмотрим пример из судебной практики. Истица обратилась в суд с требованием о признании её заявления об отказе от наследства недействительным, в связи с тем, что, отказываясь от своей доли в наследстве, она хотела поделиться частью этой доли наследства с одним из родственников и никак не предполагала, что её заявление относится ко всей причитающейся ей доле, а нотариус неправильно понял истицу. В удовлетворении озвученных выше требований истице было отказано. Свой отказ суд мотивировал тем, что заявление об отказе являлось добровольным и было удостоверено нотариусом. Каких-либо доказательств с достоверностью свидетельствующих о том, что истица на момент подписания заявления об отказе от наследства заблуждалась суду не было представлено. Доказательство того, что заблуждение было настолько существенным, что лицо, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершило бы сделку, если бы знало о действительном положении дел в материалах дела не имелось (апелляционное определение Пензенского областного суда от 07.02.2017 по делу N 33-391/2017).

Читайте в нашем блоге: Какие документы нужны для вступления в наследство

Выплата долга по кредиту страховой компанией наследодателя

Более благоприятным вариантом развития событий будет являться наличие договора страхования кредитных обязательств между наследодателем и страховой компанией.

При этом, стоит учитывать, что речь может идти о различных видах договора страхования. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает обязательное страхование имущества, заложенного по ипотеке. Это означает, что банк пытается избежать рисков, связанных с непредвиденными обстоятельствами, которые могут произойти с имуществом.

При этом закон не обязывает заёмщика заключать договор личного страхования (жизни, здоровья) и банк не вправе принуждать заёмщика к заключению такого договора. Однако такой договор можно заключить в рамках ипотечного договора, назначив выгодоприобретателем банк. Зачастую, банки, в целях защиты своих интересов, предлагают заёмщикам более выгодные условия по кредитованию, в случае, если заёмщик застрахует жизнь и здоровье. Конечно, страхование является дополнительной строкой затрат и может казаться совершенно излишним. Но, как показывает практика, иногда наличие такого договора сильно помогает при возникновении неожиданных обстоятельств.

Если у наследодателя имелся договор страхования жизни и здоровья, у наследников значительно повышаются шансы получить в наследство квартиру с минимальными затратами. Конечно, в такой ситуации важно внимательно изучить договор страхования и понять, попадает ли этот случай под страховой.

Многие страховые компании, пытаясь обезопасить себя от нежелательных с их точки зрения выплат, включают в договоры большой список исключений, которые позволяют не относить смерть застрахованного лица к страховому случаю. В виде исключений часто указывают: самоубийство, смерть в нетрезвом виде, смерть по причине занятия опасными видами спорта. Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо отдельно изучать договор страхования, желательно с опытным юристом.

Рассмотрим реальную ситуацию. Истица обратилась в суд с требованием к страховой компании о взыскании страхового возмещения. В обоснование своих требований она указала, что между наследодателем и страховой компанией был заключен договор ипотечного страхования, а смерть наследодателя, наступившая в результате отказа печени является страховым случаем. Суд в удовлетворении требований отказал, указав, что по условиям договора ипотечного страхования, заключенного между наследодателем и страховой компанией, страховыми случаями не признаются события, произошедшие вследствие алкогольного, токсического или наркотического опьянения. По данным выписки из больницы отказ печени наследодателя произошёл в результате тяжёлого острого алкогольного стеатогепатита, вызванного запоем. В связи с изложенными выше условиями договора, данный случай не является страховым, в связи с чем, права на выплату страхового возмещения не возникло.

Как видно из примера, наличие договора страхования само по себе не является условием выплаты страхового возмещения, однако значительно повышает шансы наследников на погашение задолженности наследодателя, всё будет зависеть от конкретных условий договора и обстоятельств, при которых наступили печальные события.

Обратите внимание, наследники самостоятельно собирают все документы для страховой компании.

При сборе таких документов необходимо помнить о том, что при малейшем сомнении страховой компании в том, что смерть наследодателя является страховым случаем, страховые выплаты производиться не будут, и скорее всего, дело придётся разрешать в судебном порядке.

Малейшая ошибка или неточность в документах может затянуть судебный процесс, при этом необходимость погашения кредитной задолженности наследодателя по-прежнему будет лежать на наследниках. Для примера рассмотрим случай из судебной практики, который рассматривался судами более 2 лет и до сих пор не разрешился.

Истица обратилась в суд с требованием о взыскании страховой выплаты в связи со смертью её мужа, который во время прохождения военной службы погиб в результате утопления в открытом водоёме. Жизнь и здоровье военнослужащего являлись объектом обязательного государственного страхования в соответствии с условиями государственного контракта заключенного между Министерством обороны Российской Федерации и страховой компанией. Страховая компания отказала вдове в страховой выплате, мотивировав это тем, что смерть её супруга наступила из-за алкогольного опьянения. Суд, изучив материалы дела, отправил его на новое рассмотрение. Так как исходя из представленного в дело акта судебно-медицинского исследования смерть военнослужащего наступила в результате утопления в воде. При этом, в его крови был обнаружен этиловый спирт, концентрация которого свидетельствовала о средней степени опьянения. Страховая компания обратилась в экспертную организацию, которая выдала заключение для подтверждения того, что между утоплением военного в воде и его алкогольным опьянением имелась прямая причинно-следственная связь. И поскольку суд не исследовал наличие лицензии у вышеупомянутой экспертной организации на проведение судебно-медицинской экспертизы, дело было направлено на новое рассмотрение (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.01.2019 N 57-КГ18-23).

Приведённый выше пример показывает, насколько важно обращать внимание на содержание документов, которые в дальнейшем могут сыграть решающую роль при получении денежных средств или недвижимости. Вы всегда можете обратиться к нашим специалистам для анализа и составления документов, звоните + 7 (495) 722-99-33.

Выплата задолженности по ипотеке поручителем

Ещё одной «палочкой-выручалочкой» для наследников может стать наличие поручителя в кредитном договоре с банком. Напомним читателю, что институт поручительства предполагает собой обязательство поручителя отвечать перед кредитором другого лица за исполнение должником своих обязательств полностью или в части (ст. 361 ГК РФ).

При наличии договора поручительства, банк, в случае невыполнения должником обязательств по выплате кредита, вправе обратиться с таким же требованием к его поручителю.

Смерть должника не прекращает обязанности поручителя перед кредитором. Но особое внимание стоит обратить на дату заключения договора, поскольку вышеуказанное правило применяется к договорам поручительства, заключенным до 01.06.2015 года, именно тогда вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, в соответствии с которыми смерть должника не влечёт прекращение обязательств поручителя. Договоры поручительства, заключенные до этой даты, освобождают поручителя от исполнения обязательств, если только он не дал согласие также отвечать перед кредитором и за наследников должника.

Рассмотрим пример из судебной практики по выплате задолженности.

Банк обратился в суд с требованием о взыскании кредитной задолженности с поручителя заёмщика. В материалы дела были представлены кредитный договор и договор поручительства в обеспечение этого кредита. Оба договора были заключены 08.04.2015 года В октябре этого же года заёмщик умер. При этом, согласно ответам нотариусов соответствующего нотариального округа, наследственные дела в связи со смертью заёмщика не открывались, сведения о лицах, принявших наследство, отсутствуют. Суд кассационной инстанции, отменяя ранее принятые судебные акты, указал, что договор поручительства был заключен 8 апреля 2015 года, ввиду принципа действия закона во времени к указанным правоотношениям не применяется редакция Гражданского кодекса РФ, вступившая в силу после 01.06.2015 года. Суд особо подчеркнул, по долгам наследодателя отвечают все принявшие наследство наследники. В связи с тем, что объём наследства и круг наследников не были установлены судами, дело было направлено на новое рассмотрение (определение Верховного суда РФ от 28 ноября 2017 г. N 25-КГ17-33).

Как видно из примера, наличие поручителя может помочь, но для этого необходимо учесть множество факторов, что без помощи квалифицированного специалиста может оказаться весьма затруднительно.

Что делать, если банк обратился в суд к наследникам с требованием о взыскании задолженности?

Если в силу различных обстоятельств избежать судебного разбирательства с банком не удалось, советуем в своих возражениях на исковые требования банка учесть следующие моменты:

1. Обратите внимание на срок исковой давности.

Сроки исковой давности по требованиям кредиторов не приостанавливаются в связи со смертью заёмщика и продолжают течь в том же порядке, что и до момента открытия наследства. Если банк обратится в суд после истечения срока исковой давности, то необходимо заявить соответствующее ходатайство, и исковые требования банка не будут удовлетворены. Правильно рассчитать сроки помогут наши специалисты.

Например, кредитор обратился в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога (квартиру). Кредитором был предоставлен кредитный договор на приобретение заёмщиком квартиры. Решением суда от 2007 года заёмщик был признан умершим, но поскольку у него был заключен договор личного страхования, страховая компания в 2009 году произвела в пользу банка выплату, но она не покрыла всю задолженность. Также банком был предоставлен расчёт погашения задолженности, согласно которому последний ежемесячный платёж должен был поступить 01.01.2011 года. Поскольку кредитор обратился в суд с иском лишь 27.05.2015 года, суд установил, что срок исковой давности пропущен. В удовлетворении исковых требований банку было отказано.

2. Злоупотреблением правом со стороны кредитора.

Иногда банки, зная о том, что заёмщик умер, намеренно не торопятся с подачей иска в суд, для того, чтобы сумма задолженности возросла и обратить взыскание на имущество было проще.

В данном случае можно прямо апеллировать п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 23.04.2019 года:

«… установив факт злоупотребления правом, например, в случае намеренного без уважительных причин длительного непредъявления кредитором, осведомленным о смерти наследодателя, требований об исполнении обязательств, вытекающих из заключённого им кредитного договора, к наследникам, которым не было известно о его заключении, суд, согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ, отказывает кредитору во взыскании указанных выше процентов за весь период со дня открытия наследства, поскольку наследники не должны отвечать за неблагоприятные последствия, наступившие вследствие недобросовестных действий со стороны кредитора».

Вероятность положительного результата будет выше, если в составлении отзыва на исковое заявление вам будет помогать юрист, специализирующийся на наследственных и кредитных делах.

Хочется отметить, что наследовать долги не всегда приятно, но иногда игра стоит свеч. Прежде чем принять решение о принятии наследства или отказе от него, рекомендуем проконсультироваться со специалистом по наследственному праву. Неочевидные на первый взгляд вещи могут сыграть решающую роль при наследовании недвижимости. Звоните: + 7 (495) 722-99-33 или пишите в WhatsApp.

Читайте в нашем блоге: Можно ли оспорить завещание?