Да, квартиру могут забрать. Но только при определённых условиях. Поэтому к решению вопроса о покупке квартиры и проверке не только истории самого имущества, но и личности продавца, необходимо подходить самым ответственным образом. Некоторые из тех кейсов арбитражной практики, которые будут разобраны в качестве примеров ниже, можно было предотвратить, если бы покупатели обратились к юристам, когда покупали квартиру, а не когда их привлекли в качестве ответчиков по спору об оспаривании сделки при банкротстве. Но обо всём по порядку.
Когда квартиру могут забрать
Для того, чтобы забрать квартиру у нового собственника, необходимо признать недействительной сделку по отчуждению спорного имущества. Оценивать сделку на предмет её недействительности необходимо в каждом конкретном случае, исходя из всех фактических обстоятельств совершения такой сделки. Однако есть ряд критериев, которые могут послужить основаниями для оспаривания сделки.
Среди них следующие ситуации:
- сделка была безвозмездной;
- сделка совершена в момент, когда должник уже имел неисполненные обязательства перед каким-либо кредитором, в том числе перед бюджетом;
- сделка совершена между родственниками;
- сделка совершена исключительно для целей причинения имущественного вреда кредиторам;
- не было реального исполнения сделки, например, не было оплаты;
- сделка совершена в период подозрительности (это либо 1 год – в случае, если сделка совершена при неравноценном встречном исполнении, либо 3 года – если сделка совершена для целей причинения вреда кредиторам).
Так, в одном из дел о банкротстве гражданина у покупателя в 2020 году забрали квартиру, которую он приобрёл в 2014 году. Основным аргументом финансового управляющего, который был заявителем по данному спору, было то, что квартира в 2014 году была отчуждена по цене на 30% ниже её рыночной стоимости. Также сыграло роль то обстоятельство, что собственник квартиры не смог подтвердить свою платёжеспособность на момент совершения сделки и не представил доказательств реальной передачи денежных средств (расчёты по сделке купли-продажи производились наличными). Кроме этого, суд обратил внимание на тот факт, что у должника на момент совершения сделки имелись признаки неплатёжеспособности: он имел неисполненные денежные обязательства перед одним из своих кредиторов. Суду хватило этих обстоятельств для того, чтобы оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу должника (дело № А41-66664/2017).
Данные правила распространяются только на то имущество, которое не является для должника единственным пригодным для проживания жильём. Если отчуждённая квартира – единственное пригодное для должника жильё, и он продолжает там проживать, сделку оспаривать нецелесообразно. На это неоднократно указывал Верховный суд РФ:
«Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ)» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48).
Не оспорят сделку по отчуждению единственного пригодного для постоянного проживания жилья
Как и в какой срок могут забрать квартиру, если прежний владелец банкрот
Квартиру сразу забрать не смогут. Прежде всего, необходимо, чтобы в отношении продавца было возбуждено дело о банкротстве, и введена какая-либо процедура: реструктуризация долгов или реализация имущества. После этого финансовый управляющий по своей инициативе или по решению собрания кредиторов должен подать заявление о признании сделки недействительной в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве гражданина. С таким заявлением в суд может обратиться также и кредитор, если его задолженность включена в реестр и составляет более 10% от общей суммы кредиторской задолженности.
В заявлении должно быть указано, почему сделка должна быть признана недействительной, и приведены весомые аргументы в подтверждение такой позиции.
После того, как заявление будет подано в суд, судья назначит судебное заседание. Рассмотрение заявления о недействительности сделки может затянуться на долгий срок, особенно, если потребуется проведение судебной экспертизы. Экспертиза по оценке рыночной стоимости квартиры по таким делам проводится достаточно часто.
В качестве ответчика по данному заявлению для участия в процессе будет привлечён покупатель квартиры. Он также сможет представить свою правовую позицию и защищаться в суде.
Сделки граждан, которые совершены при неравноценном встречном исполнении обязательства другой стороной сделки и для целей причинения вреда имущественным правам кредиторов, могут быть оспорены, только если они совершены после 1 октября 2015 года (дата введения процедуры банкротства граждан). Тем не менее, сделки, которые совершены до 1 октября 2015 года, также могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, однако для этого заявителю нужно будет доказать, что они были совершены должником со злоупотреблением правом.
Так, в одном из дел финансовому управляющему и налоговой инспекции не удалось оспорить сделку должника по дарению имущества своей супруге, поскольку она была совершена 31 июля 2015 года, и её нельзя было оспаривать по специальным банкротным основаниям. Заявители пытались признать сделку недействительной, как совершённую со злоупотреблением правом, но достаточных доказательств и аргументов, подтверждающих это, не представили (дело №А40-45805/2018).
Что будет после отмены сделки по продаже квартиры
Если суд признает сделку по отчуждению квартиры недействительной, то он также применит последствия её недействительности. По общему правилу последствиями недействительности сделки будет возврат квартиры должнику в конкурсную массу для последующей продажи, и возникновение у покупателя права на включение в реестр требований кредиторов его требования о взыскании денежных средств, уплаченных за покупку квартиры.
В случае, если покупатель не сможет вернуть квартиру должника, на него будет возложена обязанность возместить стоимость этого имущества на момент его приобретения.
При этом, установленный для включения в реестр требований кредиторов срок в 2 месяца для приобретателя квартиры начинает течь в случае признания сделки недействительной с даты вступления в законную силу судебного акта, которым сделка была оспорена. Требования покупателя квартиры включаются в третью очередь реестра требований кредиторов должника, если суд не найдёт оснований для понижения очерёдности. Основаниями для понижения очерёдности могут быть, в частности, неправомерное поведение или вина кредитора в совершении оспоренной сделки.
Для того, чтобы включить в реестр требований кредиторов денежные требования, возникшие из оспоренной сделки, покупателю необходимо будет подготовить заявление о включении в реестр и приложить к нему все документы по оспоренной сделке, а также доказательства, подтверждающие возврат в конкурсную массу имущества, которое было продано. Если кредитор не приложит доказательств возврата имущества, заявление будет оставлено без движения, а по истечении срока оставления без движения – возвращено.
Рассмотрение заявления о включении в реестр требований кредиторов также как рассмотрение заявления о признании сделки недействительной проходит в судебном заседании.
В случае, если требование будет включено в реестр, выплата полученных от реализации имущества должника денежных средств будет производиться финансовым управляющим ближе к концу процедуры банкротства.
Для получения компенсации за оспоренную сделку необходимо подать заявление о включении своих требований в реестр
Как обезопасить себя при покупке квартиры
Из вышеизложенного следует, что подходить к приобретению квартиры на вторичном рынке необходимо очень ответственно.
В некоторых случаях, когда есть какие-то обстоятельства, которые смущают и вызывают недоверие, от покупки лучше отказаться, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы.
Перед покупкой квартиры обязательно совершение следующих действий:
- Прохождение продавцом квартиры освидетельствования в психоневрологическом диспансере на предмет его вменяемости.
- Проверка продавца квартиры на предмет наличия неисполненных обязательств (обязательно проверьте продавца на сайте ФССП, а также запросите у него его кредитную историю, сейчас её можно получить бесплатно и очень быстро, воспользовавшись Госуслугами).
- Проверка продавца на предмет возбуждённых в отношении него судебных дел. Сейчас у каждого суда есть свой сайт, где в открытом доступе имеется информация почти о всех судебных делах. Поиск дел можно осуществлять по фамилии. Рекомендуем проверить суды по месту регистрации продавца, по месту нахождения квартиры и по адресу фактического проживания продавца, а также арбитражные суды.
Непринятие данных мер при заключении сделки может обернуться впоследствии серьёзными проблемами.
В одном из дел о банкротстве был рассмотрен спор о признании недействительной сделки купли-продажи жилого помещения, которая была совершена должником после возбуждения дела о банкротстве и введении в отношении него процедуры реструктуризации долгов. При этом, судами было установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель не проявила должную осмотрительность – не проверила наличие или отсутствие в отношении должника судебных дел, в частности дел о банкротстве гражданина.
При этом суды указали, что неправильно произведённый поиск в системе «Кад Арбитр», на сайте «Федресурс», на сайте ЕФРСБ наличия или отсутствия в отношении должника судебных дел, в частности дел о банкротстве гражданина, не может свидетельствовать о проявлении покупателями должной осмотрительности при заключении оспариваемого договора купли-продажи (дело №А40-128159/2018).
Кроме этого Верховный суд РФ ещё в 2014 году отмечал, что разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды должны учитывать не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.
Таким образом, от признания продавца квартиры банкротом не застрахован практически никто. Однако, если это случилось, и в арбитражный суд подано заявление об оспаривании сделки по отчуждению имущества, очень важно представить в суд грамотную правовую позицию. Причём это необходимо сделать как должнику, так и ответчику по сделке, поскольку последствия признания сделки недействительной коснутся их обоих. В нашей команде работают юристы, сопровождающие процедуру банкротства физических лиц, проконсультироваться с ними вы можете по номеру: + 7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.
