– Снизить неустойку?
– Звоните, поможем.
Планета Закона - реальная помощь!
Планета Закона
Оглавление Оглавление

Обращение банком взыскания на унаследованную квартиру

02.04.2021
Отправим материал вам на почту:
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных и отправку писем.

Пять лет назад двоюродный брат нашей доверительницы Софии купил квартиру в ипотеку. Заём был взят в банке в размере 1 200 000 рублей на 300 месяцев по 12,5% годовых. Заёмщик обязался ежемесячно не позднее последнего числа каждого календарного месяца равными по сумме платежами в размере 13 097 рублей возвращать долг и выплачивать проценты за пользование кредитом. Через три года брат скончался. К моменту его смерти остаток ссудной задолженности составлял 541 977 рублей, также набежало небольшое количество невыплаченных процентов.

Обязанность по возврату долга двоюродного брата была возложена на Софию, так как она являлась его единственной наследницей.

Статьёй 1175 ГК РФ закреплено, что наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Ввиду определённого стечения жизненных обстоятельств София не стала заниматься квартирой и гасить ипотеку. Попытки продать недвижимость тоже не были успешными, поскольку активно заниматься продажей она в тот момент не могла. Кроме этого там ещё продолжали проживать близкие брата, добровольно съезжать и выписываться они отказывались. Поэтому снимать с регистрационного учёта в унаследованной квартире их пришлось в судебном порядке. Из-за того, что среди них был несовершеннолетний ребёнок, суд решил предоставить им срок в течение полугода для того, чтобы покинуть квартиру.

Всё это время София не вносила платежи по ипотеке. Спустя полтора года проценты составили уже 114 466 рублей, пени по основному долгу набежали в размере 524 794 рублей, а пени по просроченным процентам – 66 914 рублей.

Согласно условиям ипотечного договора при нарушении сроков возврата кредита заёмщик платит кредитору неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. Более того, такая же неустойка будет начисляться и за не уплату начисленных по кредиту процентов.

Ответ банка о размере задолженности по кредиту Ответ банка о размере задолженности по кредиту

София обратилась в банк для урегулирования вопроса выплаты задолженности и снижения неустойки. Там потребовали погасить полностью сумму основного долга и сообщили, что после этого они возможно рассмотрят вопрос снижения неустойки. Однако долг перед банком наша доверительница так и не погасила.

Обращение взыскания на унаследованную квартиру

Через полгода представители банка обратились в суд с требованиями взыскать с Софии основную сумму долга по ипотеке, проценты, неустойки и обратить взыскание на предмет залога, то есть на квартиру.

Таким образом, банк воспользовался своим правом, закреплённым ипотечным договором и предусмотренным законом, о досрочном возврате суммы кредита, процентов и пеней, а также обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно статье 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

К судебному разбирательству неустойки набежали в ещё большем размере: 

  • проценты за пользование кредитом составили 181 036 рублей;
  • пени по основному долгу – 891 188 рублей;
  • пени по просроченным процентам – 181 598 рублей.

Банком была проведена оценка рыночной стоимости спорной квартиры. Согласно отчёту оценщика её рыночная стоимость составила 1 678 000 рублей. Данная оценка вполне соответствовала действительности и не была заниженной, поэтому оспаривать данную цену и ходатайствовать о назначении новой оценки мы не стали.

Согласно пункту 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенной квартиры устанавливается в размере 80% от её рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика. Поэтому суд рассчитал начальную цену продажи квартиры на торгах следующим образом: 0,8 х 1 678 000 = 1 342 400 рублей.

Как снизить неустойку

Основной нашей задачей в данном споре было снизить проценты по неустойкам, чтобы в совокупности долги не превысили стоимость квартиры, и Софии не пришлось отдавать другое унаследованное имущество, чтобы рассчитаться с банком.

Согласно статье 333 ГК РФ основанием снижения неустойки может являться явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Мы подготовили возражения в которых подробно расписали все обстоятельства дела, указали на то, что не могли полноправно распоряжаться квартирой ввиду проживания там посторонних лиц. Более того по делу о выписке и выселении жильцам было предоставлено судом полгода для поиска нового жилья. Также мы указали на то, что София обращалась в банк, вела переговоры с представителями банка по вопросу погашения задолженности и пыталась выплачивать долг.

При таких обстоятельствах и основной сумме задолженности в размере 541 977 рублей мы считали проценты и неустойки в размере более 1 миллиона рублей явно несоразмерными последствиям нарушения сроков погашения ипотечного кредита.

Решение суда об обращении взыскания на квартиру

Суд применил положения статьи 333 ГК РФ о снижении неустойки и определил размер задолженности по кредитному договору с учётом процентов и всех неустоек в размере 830 620 рублей, что более чем на треть меньше изначальных требований банка.

Требование об обращении взыскания на квартиру суд также удовлетворил. Банк выставил квартиру на торги с установленной судом начальной ценой в размере 1 342 400 рублей на своей электронной площадке.

Решение суда о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога

Судья допустил в решении описку, неверно указав начальную стоимость квартиры, поэтому потребовалось обращаться в суд с заявлением об исправлении описки.

Определение суда об исправлении описки Определение суда об исправлении описки

Описки в решении суда исправляются путём вынесения определения, с указанием на то, какие неточности следует исправить. Через 15 дней определение вступает в законную силу. Новое решение с исправленными цифрами судом не изготавливается.

Совет наследника ипотеки

Если бы сразу после получения свидетельства о праве на наследство София начала активно заниматься продажей недвижимости по согласованию с банком, то ситуация для неё разрешилась бы более благоприятным образом. Она бы смогла получить ценовую разницу между продажей квартиры и обязательствами перед банком. При удачной продаже она смогла бы выручить около 1 миллиона рублей. Также весьма неплохим вариантом в данном случае было бы продолжить оплачивать ипотеку и стать полноправным владельцем квартиры, без обременений. Например, можно было бы её сдавать в наём и за счёт этих денег платить взносы в банк. Через несколько лет ипотека бы была полностью выплачена.

А из-за того, что она два года не вносила оплату и не занималась квартирой, дело дошло до того, что требования банка стали существенно превышать сумму основного долга. И в такой ситуации оставалось лишь бороться за снижение процентов, что и было успешно сделано.

Советуем наследникам не запускать долговые обязательства наследодателей. Все обязанности по ним переходят на вас, поэтому в ваших же интересах как можно быстрее их погасить или решить вопрос с продажей или использованием имущества.

Проконсультироваться с юристом по наследству можно по номеру: +7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.
© «Планета Закона», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
Оцените материал:
Читайте также
Подать на развод без визита в суд.
Поделиться
Поделиться