Надежда обратилась к нашим специалистам после того, как узнала, что её бывший супруг подал на неё в суд, требуя вернуть ему квартиру, которую сам же ей несколько лет назад продал, так как нуждался в деньгах.
Теперь же в суде он заявлял, что квартиру не продавал и очень удивился, когда год назад обратился в МФЦ и получил выписку из ЕГРН, где было указано, что собственником жилплощади, в которой он проживает, является его бывшая супруга.
Кроме этого, он ссылался на то, что в момент регистрации данного договора он страдал зависимостью от наркотических веществ и неоднократно проходил лечение в медицинских учреждениях. В силу своего состояния он не мог понимать значения своих действий и руководить ими.
Мужчина настаивал, что никаких договоров купли-продажи недвижимости он не подписывал, доверенностей на совершение таких действий не выдавал и денег, соответственно, не получал, поэтому договор должен быть признан недействительным, а право собственности следует зарегистрировать за ним.
Согласно статье 177 ГК РФ сделка, совершённая дееспособным гражданином, не способным в момент её совершения понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной.
Оспаривание договора купли-продажи квартиры через суд
Изначально история квартиры была следующая. Будучи в браке бывший супруг нашей доверительницы получил однокомнатную квартиру в новом доме взамен старой, которая пошла под снос. Наша доверительница Надежда также в период брака приватизировала двухкомнатную квартиру в Москве. Супруги решили проживать на одной жилплощади, а другую сдавать, чтобы иметь источник дополнительного дохода. Но это продлилось не долго, муж начал злоупотрелять наоркотиками, попал в тюрьму на несколько лет, после возвращения снова продолжил употреблять опиаты. Все попытки Надежды вылечить супруга от зависимости оказались безуспешными. Вполне закономерно последовал развод.
У мужчины образовались большие долги. В браке Надежда помогала ему их гасить. Поэтому после развода бывший муж снова обратился к ней за помощью, и сообщил, что он решил продать свою квартиру, чтобы быстрее расплатиться, так как могут наступить серьёзные последствия.
Надежда по доброте душевной решила последний раз помочь бывшему мужу, предложив продать квартиру ей, она же в свою очередь разрешит ему там безвозмездно проживать, пока это требуется.
В договоре было указано, что продавец получил деньги за квартиру в полном объёме, ещё до его подписания и никаких финансовых притязаний к покупателю не имеет.
Кроме этого, договор содержал положения о том, что покупатель предоставляет продавцу право безвозмездного пользования квартирой на неопределённый срок с правом постоянной регистрации в жилом помещении.
Никакой бы другой покупатель так быстро не вышел на сделку и не согласился бы на такие условия. Фактически наша доверительница пожертвовала своим благосостоянием, так как ей самой пришлось занимать деньги, чтобы её бывший муж сумел рассчитаться с долгами. Договор Росреестр зарегистрировал.
Однако инициатива наказуема... Спустя 5 лет муж подал на неё в суд, пытаясь вернуть себе квартиру и заявляя, что ничего не знал о сделке и никаких денег не получал.
Психолого-психиатрическая экспертиза
Представитель бывшего супруга настаивал на проведении психолого-психиатрической экспертизы в отношении своего доверителя, чтобы доказать, что в момент совершения сделки он не понимал значения своих действий и не осознавал, что он делает. Суд удовлетворил данное ходатайство. Мы не возражали, но настаивали на проведении экспертизы в государственном учреждении при Министерстве здравоохранения РФ.
В заключении экспертов было указано, что в связи с недостаточностью объективных сведений о психическом состоянии истца при подписании договора купли-продажи квартиры решить диагностические и экспертные вопросы не представляется возможным, так как экспертам не предоставлены все необходимые медицинские документы о состоянии истца в тот период.
Супруг не привёл ни одного свидетеля, который бы подтвердил его доводы, часть своих медицинских документов по какой-то причине он скрыл и не предоставил для исследования.
Поэтому экспертами было установлено лишь то, что истец незадолго до совершения сделки проходил краткосрочное лечение в центре наркологии, поступил туда в присутствии матери. Из медицинских документов следовало, что утром он употрелял героин, был в сознании, ориентировался во времени и пространстве правильно, внешне был вял, медлителен, фон настроения у него был умеренно снижен, говорил, что устал от наркотиков, но чувства вины из-за их употребления не испытывал. Специалисты установили, что в тот момент у него было неустойчивое внимание, но нарушений памяти не было выявлено, мышление характеризовалось, как конкретное. Также указывалось, что он лжив и изворотлив. В медицинском учреждении ему поставили диагноз «психические и поведенческие расстройства вследствие употребления опиатов, абстинентный синдром неосложнённый, токсическая энцефалопатия, хронический гепатит М, гипертоническая болезнь». Из этого не следовало, что истец не понимал значения своих действий в момент подписания договора.
Эксперты исследовали все документы, которые предоставил истец, поэтому их выводы не вызывали у суда сомнений.
На проведении почерковедческой экспертизы своей подписи на договоре супруг не настаивал и в судебных процессах старался не заострять на ней внимания.
Мы же напротив указывали на то, что он лично подписывал данный договор в присутствии сотрудников Росреестра.
Показания свидетелей при оспаривании сделки купли-продажи
В качестве свидетеля в суде была допрошена мать бывшего супруга. Наша доверительница приходилась ей бывшей снохой. Женщина рассказала, что спорную квартиру её сын получил в связи со сносом дома, в котором у него ранее была в собственности недвижимость. Супруги стали проживать в квартире нашей доверительницы, а квартиру её сына стали сдавать. Мать подтвердила, что он постоянно употреблял наркотики и длительное время лежал в больнице, ему делали операцию.
Мать также пояснила, что сын постоянно врал, она не понимала, о чём он говорит, у него были частые смены настроения.
Также в качестве свидетеля мы вызвали мужа двоюродной сестры нашей доверительницы. Он сказал, что истец и ответчица были вместе у него на свадьбе, с того времени они поддерживали хорошие отношения. Но мужа Надежды он видел редко, так как он постоянно сидел в тюрьме. Когда он туда попал, у него остался большой долг, и Надежде пришлось за него расплачиваться. Одно время истец не употрелял опиаты, пытался восстановиться, но это длилось не долго. В этот период он был вполне адекватным, у него хорошее чувство юмора. Они несколько раз даже ездили вместе на шашлыки, когда свидетель с ним в последний раз виделся, он не употреблял наркотики, он всё понимал и говорил, что ему тяжело от них отказаться.
Тот факт, что спорная квартира оформлена на ответчицу свидетелю известен, так как наша доверительница занимала у него деньги на её покупку и также брала кредит в банке. Он подтвердил, что видел соответствующие документы. Непосредственно передачу денег истцу он не видел. Также свидетель сказал, что истец всё равно бы продал квартиру, если не бывшей жене, то кому-нибудь другому, так как ему было нужно как можно быстрее погасить долг.
В качестве свидетеля была вызвана общая знакомая истца и нашей доверительницы. Когда она познакомилась с истцом он был адекватен, но ей уже тогда было известно, что он употреляет наркотики. После этого она видела у него ещё в старой квартире шприцы, иногда мужчина находился в бессознательном состоянии. В тот период, когда муж Надежды получил новую однокомнатную квартиру, а наша доверительница двухкомнатную, они жили раздельно, позже съехались, отношения у супругов были нормальные, истец был адекватен. Позже супруги то сходились, то расходились. Надежда говорила, что купила у супруга квартиру, он знал об этом и не скрывал этого факта. В настоящее время он проживает там один.
Суд посчитал, что оснований не доверять показаниям свидетелей не имеется. Кроме этого, из показаний свидетелей не следует, что истец в период подписания договора, а также в другие периоды не понимал значения своих действий и не мог ими руководить. Никто из опрошенных не указал, что он был неадекватен, никаких странностей за истцом свидетели не замечали. Также это подтверждалось медицинскими документами.
Суд пришёл к выводу, что доказательств того, что истец в момент подписания договора не мог понимать значения своих действий и руководить ими, истцом не представлено, в ходе дела данные факты не нашли подтверждения.
Срок исковой давности при оспаривании договора купли-продажи
Также мы заявили ходатайство о применении срока исковой давности, указав, что в данном случае его следует исчислять с момента подписания истцом договора о продаже квартиры, так как именно в этот момент ему стало известно об отчуждении недвижимости, и с этой даты прошло уже более 5 лет.
Также мы представили доказательства, что договор был подписан истцом лично при посещении Росреестра. Таким образом, срок исковой давности пропущен, так как моментом, когда истец узнал о том, что его право было нарушено, был момент подписания договора, а не дата получения выписки из ЕГРН, как заявлял в суде представитель мужа Надежды.
Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет 1 год. Течение срока в данном случае начинает исчисляться с момента, когда истец узнал о том, что его право нарушено.
Никаких причин уважительности пропуска срока исковой давности суд не усмотрел, так как в юридически значимый период истец находился в больнице непродолжительное время и имел возможность обратиться в суд.
Решение суда об оспаривании купли-продажи
Люблинский районный суд Москвы отказал бывшему супругу нашей доверительницы в удовлетворении его требований о признании недействительном договора купли-продажи квартиры в Москве и регистрации права собственности за ним.
Обжалование решения суда об оспаривании сделки
Но этим дело не закончилось, от мужа последовала жалоба на решение суда, и слушание было назначено в суде апелляционной инстанции.
Московский городской суд пришёл к выводу, что решение суда составлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства. Суд дал надлежащую оценку всем доказательствам, показаниям свидетелей и заключению эксперта.
Представленные медицинские документы не могут подтверждать факт того, что истец не понимал значения своих действий. Также суд верно применил срок исковой давности длительностью 1 год.
Апелляция оставила решение суда без изменения.
Снятие ареста с квартиры
На время рассмотрения дела на спорную квартиру был наложен арест, после вступления решения суда в законную силу мы обратились в суд с заявлением о его снятии.
Автоматически обеспечительные меры с имущества при вынесении решения суда не снимаются, следует обращаться с соответствующим заявлением.
Определение районного суда Москвы о снятии ареста с квартиры
Если вам также требуется помощь квалифицированного юриста в сфере недвижимости, вы можете проконсультироваться с нашими юристами по номеру: + 7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.
